Zum Inhalt wechselnInfolge der engen Beziehungen zwischen der Schweiz und Deutschland trifft man den grenzüberschreitenden Immobilienbesitz häufig an. Gerne beleuchten wir nachfolgend die Steuerfolgen von ausgewählten Konstellationen.
Für die Vereinfachung gehen wir bei den nachfolgenden Ausführungen bei «Deutschen» von Personen mit Wohnsitz in Deutschland und bei «Schweizern» von Personen mit Wohnsitz in der Schweiz aus. Im Weiteren gehen wir bei unseren Ausführungen davon aus, dass es sich bei den Immobilien steuerlich um Privatvermögen handelt.
Wohnsitz Schweiz mit Immobilienbesitz in Deutschland führt zu folgenden steuerlichen Konsequenzen:
Für die Vereinfachung gehen wir bei den nachfolgenden Ausführungen bei «Deutschen» von Personen mit Wohnsitz in Deutschland aus, bei «Schweizern» von Personen mit Wohnsitz in der Schweiz. Im Weiteren gehen wir bei unseren Ausführungen davon aus, dass es sich bei den Immobilien steuerlich um Privatvermögen handelt.
Die Veräusserung der Liegenschaft ab zehn Jahre nach Erwerb löst in Deutschland keine Steuern aus. Nur bei Veräusserung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist von zehn Jahren fällt Einkommenssteuer an. Dann allerdings in Höhe der Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis. Wird eine in Deutschland gelegene Liegenschaft veräussert welche Privatvermögen darstellt, so handelt es sich aus Sicht der Schweizer Steuerbehörden um einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn.
Es gibt aber auch positive Aspekte, insbesondere bei den in Deutschland immer noch günstigen Anlageobjekten. Wird die in Deutschland gelegene Liegenschaft finanziert, kann aufgrund der verschiedenen Systeme (Deutschland objektmässiger Schuldzinsabzug, Schweiz Schuldzinsabzug nach Lage der Aktiven) unter Umständen eine doppelte steuerliche Anrechnung von Schuldzinsen erreicht werden. Ebenfalls kann nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren, ein in beiden Staaten steuerfreier Kapitalgewinn aus dem Verkauf erzielt werden. Zu beachten ist, dass beim Kauf einer Liegenschaft in Deutschland sich in der Schweiz im Normalfall der Steuersatz erhöht da die zusätzlichen Nettoerträge satzbestimmend berücksichtigt werden. Ebenfalls ist der Effekt auf die Steuerausscheidung in der Schweiz zu beachten: da diverse Abzüge (Sozialabzüge, Unterhaltsbeiträge, Alimente) im Verhältnis vom Nettoeinkommen verteilt werden, hat dies zur Folge, dass beispielsweise ein Teil der geleisteten Alimentenzahlungen von den Schweizer Steuerbehörden nach Deutschland ausgeschieden werden, jedoch in Deutschland diese aber nicht geltend gemacht werden können und somit ins Leere fallen. Bei dieser Konstellation wäre zu prüfen, ob in Deutschland die sogenannte Grenzpendlerregelung greift (mehr als 90% der Einkünfte in Deutschland) oder die Liegenschaft beispielsweise über eine juristische Person gehalten werden soll.
Durch den Erwerb der Liegenschaft wird in der Schweiz eine beschränkte Steuerpflicht begründet. Beim Kauf fällt je nach Kanton in dem das Grundeigentum gelegen ist, die Handänderungssteuer an welche rund 1–3% vom Kaufpreis beträgt.
Bei einer Veräusserung der Liegenschaft fällt in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer an, dies auf der Differenz zwischen den Anlagekosten (Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen) und dem Verkaufspreis. Im Wohnsitzstaat Deutschland wird die Veräusserung der Liegenschaft grundsätzlich ebenfalls besteuert. Der deutsche Fiskus rechnet aber die in der Schweiz bezahlte Steuer an. Interessant ist, dass in Deutschland die Besteuerung entfällt, wenn die Liegenschaft länger als zehn Jahre gehalten oder ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Ausnahme gilt auch für eine Ferienwohnung.
Allenfalls kann es Sinn machen, die Kapitalanlageliegenschaft über eine Immobiliengesellschaft zu erwerben. Dies kann sowohl eine Schweizer Gesellschaft (mit deutscher Betriebsstätte) oder eine deutsche Gesellschaft mit Schweizer Anteilseignern sein. In Betracht kommen hier aus deutscher steuerlicher Sicht vor allem die GmbH (Steuersatz nur 15%, aber Besteuerung des Veräusserungsgewinns) oder eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG (steuerliches Privatvermögen).
Beim Immobilienerwerb über die Grenze ist es unerlässlich, dass vorgängig die steuerlichen Konsequenzen simuliert werden. Die nötigen Vorkehrungen (z.B. Gründung Immobiliengesellschaft, optimale Finanzierung der Liegenschaft) sind zu treffen bevor die Liegenschaft erworben wird.
