Grundlage Steuern: Wohnsitz Schweiz – Immobilienbesitz in Deutschland

Wohnsitz Schweiz mit Immobilienbesitz in Deutschland führt zu folgenden steuerlichen Konsequenzen:

1.1 Erwerb der Liegenschaft / Real- und Vermögensteuer

Infolge Erwerb von Grundeigentum in Deutschland entsteht eine beschränkte Steuerpflicht. Beim Kauf fällt Grunderwerbssteuer an welche je nach Bundesland zwischen 3.5-6.5% des Kaufpreises ausmacht.

1.2 Jährliche Einkommenssteuern

Besteuert in Deutschland werden im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Eine Besteuerung der Eigennutzung erfolgt nicht. Sämtliche der Liegenschaft wirtschaftlich zuordenbaren Kosten können geltend gemacht werden. Z.B. solche für Unterhalt, Schuldzinsen, Instandhaltungen, etc. Vor allem aber, dies im Unterschied zur Schweiz, sind Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung) auf der Immobilie steuerlich abzugsfähig. Die Abschreibung beträgt zwischen 2-3% der Gebäudeanschaffungskosten. Politisch diskutiert werden derzeit Sonderabschreibungen zur Wohnbauförderung. Schuldzinsen können in voller Höhe abgezogen werden, soweit Darlehen der Finanzierung des Objektes (auch für laufende Unterhaltskosten) zugeordnet werden können. Dies führt einerseits in der Regel zu einer niedrigeren Bemessungsgrundlage als in der Schweiz aber andererseits unter Umständen zu höheren Steuersätzen. Steuerliche Liegenschaftsverluste können mit anderen Einkünften voll verrechnet werden.

Die in Deutschland gehaltene Liegenschaft muss in der Schweizer Steuererklärung deklariert werden. Die Mietzinserträge (abzüglich der Unterhaltskosten) werden in der Schweiz nicht besteuert jedoch bei der Satzbestimmung berücksichtigt (Progressionsvorbehalt). Ein Gewinnungskostenüberschuss (das heisst wenn die Liegenschaftsunterhaltskosten höher sind als die Erträge) wird in der Schweiz bei der direkten Bundessteuer nur steuersatzbestimmend berücksichtigt. Eine kleine Minderheit der Kantone hingegen lässt bei den kantonalen Steuern eine Verrechnung des ausländischen Gewinnungskostenüberschusses mit dem Einkommen in der Schweiz zu. Die Schuldzinsen werden aus Schweizer Optik nach Lage der Aktiven verteilt. Dieses System hat zur Folge, dass Schuldzinsen von Krediten auf deutschen Immobilien in der Schweiz teilweise ebenfalls effektiv in Abzug gebracht werden können. Da in Deutschland der Schuldzinsabzug objektmässig erfolgt, kann somit ein doppelter Schuldzinsabzug resultieren.

1.3 Veräusserung der Liegenschaft in Deutschland

Die Veräusserung der Liegenschaft ab zehn Jahre nach Erwerb löst in Deutschland keine Steuern aus. Nur bei Veräusserung innerhalb einer sogenannten Spekulations-Frist von zehn Jahren fällt Einkommenssteuer an, dann allerdings in Höhe der Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis. Wird eine in Deutschland gelegene Liegenschaft veräussert welche Privatvermögen darstellt, so handelt es sich aus Sicht der Schweizer Steuerbehörden um einen steuerfreien privaten Kapitalgewinn.